按照國(guó)家相關(guān)規(guī)定，購(gòu)買或者出售普通住房，契稅稅率為房款的1.5%，非普通住房為3%。但近日記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，由于房?jī)r(jià)上漲較快，普通住房標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)有及時(shí)調(diào)整，導(dǎo)致六七十平方米的住房也不能算是普通住房。這使得小戶型的購(gòu)買者，也需要承擔(dān)雙倍的契稅。

　　一套幾十平的蝸居小房，僅因?yàn)槠胀ㄗ》繕?biāo)準(zhǔn)幾年來(lái)未變，轉(zhuǎn)眼間就“被豪宅”。這種荒謬之事，尤其是在房?jī)r(jià)上漲快的一線城市特別突出，北京、上海、武漢等都普遍存在，已成為影響居民購(gòu)房的公共問(wèn)題。

　　依據(jù)現(xiàn)行制度，一般而言，普通住房標(biāo)準(zhǔn)界定需滿足三個(gè)前提條件:住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。由于前兩項(xiàng)條件比較固定，所以，最后一款就成了決定“普通住房”的主要參考因素。

　　普通住房與非普通住房，雖然只有一字之別，但卻關(guān)系到每個(gè)普通老百姓的切身利益，倘若購(gòu)房者分別按兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)上繳契稅差額，少的幾千元，多的則需上萬(wàn)元。這對(duì)于大多數(shù)家庭來(lái)講，是一筆數(shù)量可觀的購(gòu)房開(kāi)支。

　　現(xiàn)實(shí)的情況是，盡管國(guó)家接連采取史上最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策，但由于普通住房標(biāo)準(zhǔn)界定已實(shí)施多年，全國(guó)很多地方?jīng)]有與時(shí)俱進(jìn)，及時(shí)調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)，特別經(jīng)歷了近年兩年價(jià)格全面上漲后，這項(xiàng)公共政策覆蓋面變得越來(lái)越低，目前城市里的絕大部分房源幾乎享受不到這項(xiàng)優(yōu)惠政策。同策咨詢研究機(jī)構(gòu)一項(xiàng)研究發(fā)現(xiàn)，普通住房的標(biāo)準(zhǔn)覆蓋面標(biāo)準(zhǔn)出臺(tái)前成交比例為25%左右，而在經(jīng)歷了2009年來(lái)的大行情后，普通住房的成交占比跌到了5%左右，將來(lái)的覆蓋面可能更低。

　　普通住房標(biāo)準(zhǔn)界定的嚴(yán)重滯后，一方面意味著除了投資、投機(jī)性客戶之外，相當(dāng)部分首次置業(yè)的剛需客戶和較高比例的二次置業(yè)的改善型客戶，也被判定為“非普通住房”的需求客戶，這使這項(xiàng)公共政策失去精準(zhǔn)性。

　　對(duì)于普通住房標(biāo)準(zhǔn)界定，大部分業(yè)內(nèi)人士包括專家學(xué)者，大都贊同動(dòng)態(tài)化管理模式，采用以實(shí)際購(gòu)房時(shí)的交易價(jià)為基礎(chǔ)，每年調(diào)整一次?？墒?，調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)需要稅務(wù)、財(cái)政、物價(jià)、建設(shè)等多家部門綜合協(xié)調(diào)后，才可能出臺(tái)實(shí)施。這樣出臺(tái)方式雖然公平合理，但要履行各種程序，時(shí)間戰(zhàn)線過(guò)長(zhǎng)，這勢(shì)必加大制度成本，影響執(zhí)行效率。

　　筆者覺(jué)得，在普通住房標(biāo)準(zhǔn)界定上，何不把復(fù)雜的問(wèn)題簡(jiǎn)單化，取消價(jià)格限制條款，只要符合容積率和面積兩項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)，就可以界定成普通住房。實(shí)際上，這樣的規(guī)定，南京市早在2009年已開(kāi)始實(shí)施，該市規(guī)定建筑容積率1.0(含)以上、單套建筑面積144平方米(含)以下的，就算作普通住房，房?jī)r(jià)不再作為認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。南京市的做法，可以向全國(guó)推廣開(kāi)來(lái)，這不僅符合讓利于民的宗旨，讓這項(xiàng)政策充滿公平正義，也可有效規(guī)避購(gòu)房者各種偷稅行為。