2015年全國兩會上，李克強總理在政府工作報告中提出“住房保障逐步實行實物保障與貨幣補貼并舉，把一些存量房轉(zhuǎn)為公租房和安置房”。近日，住建部與國土部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化2015年住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，規(guī)定“市、縣可將符合條件的商品住房作為棚改安置房和公共租賃住房房源”。

　　政府如何為商品房“換新衣”?

　　措施一：存量房過多，可暫停供地

　　《通知》規(guī)定，住房供過于求的地區(qū)，要適當控制2015年住房開發(fā)建設(shè)規(guī)模、進度。對住房供應(yīng)明顯偏多的市、縣，或在建住宅用地規(guī)模過大的市、縣，應(yīng)減少住宅用地供應(yīng)量直至?xí)和Ｓ媱澒?yīng);住房供求矛盾比較突出的熱點城市，應(yīng)根據(jù)市場實際情況有效增加住宅用地供應(yīng)規(guī)模。

　　一句話解讀：房地產(chǎn)問題根源其實還是土地供應(yīng)水平。

　　措施二：未開發(fā)房地產(chǎn)用地，可改用途

　　《通知》規(guī)定，對在建商品住房項目，在不改變用地性質(zhì)和容積率等必要規(guī)劃條件的前提下，允許對不適應(yīng)市場需求的住房戶型做出調(diào)整，支持居民自住和改善性住房需求。房地產(chǎn)供應(yīng)明顯偏多或在建房地產(chǎn)用地規(guī)模過大的市、縣，可以根據(jù)市場狀況，研究制訂未開發(fā)房地產(chǎn)用地的用途轉(zhuǎn)換方案，通過調(diào)整土地用途、規(guī)劃條件，引導(dǎo)未開發(fā)房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)型利用，用于國家支持的新興產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等項目用途的開發(fā)建設(shè)，促進其它產(chǎn)業(yè)投資。

　　一句話解讀：國內(nèi)一些城市的房地產(chǎn)市場不夠景氣，嚴重供大于求的局面已經(jīng)成型，適當調(diào)整土地用途是切實可行的。

　　措施三：商品房可作為安置房和公租房

　　《通知》規(guī)定，為進一步加大住房保障貨幣化力度，市、縣可將符合條件的商品住房作為棚改安置房和公共租賃住房房源。整體購買在建房地產(chǎn)項目用于棚改安置房和公共租賃住房，或?qū)⑸形撮_工建設(shè)的房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)為棚改安置房和公共租賃住房用地，允許其適當調(diào)整規(guī)劃建設(shè)條件，優(yōu)化戶型結(jié)構(gòu)，并完善配套用地手續(xù)。

　　一句話解讀：最關(guān)鍵的問題還是收購的價格，開發(fā)商的心理價位與政府能掏出的錢之間恐怕會有較大的落差。

　　政策“落地”，有何難點?

　　存量房轉(zhuǎn)為保障性住房的地方探索正在擴容

　　針對部分地區(qū)出現(xiàn)的“產(chǎn)品過剩”和“不對路”的問題，此次《通知》實際上提供了解決“去庫存”的兩大導(dǎo)向，一是建成的商品房，政府購買用于保障房;二是未建的地塊可直接轉(zhuǎn)成保障房用地。相比較而言，第二種方式可能在操作上更具可行性。此前，不少地區(qū)也已經(jīng)推出相關(guān)政策。

　　寧波市：3月中旬，通過《關(guān)于創(chuàng)新保障性住房提供方式的指導(dǎo)意見》，明確提出貨幣安置及“收購市場房源以籌集保障性住房”。

　　鄂爾多斯市：2014年下半年出臺政策，決定3年內(nèi)不再新建商品房，同時鼓勵國有大型企業(yè)、重大項目建設(shè)單位團購，并回購商品房用以城市棚戶區(qū)改造安置房和保障性住房。

　　湖南省：已有9個市、州制定了實施意見和細則，其中長沙市出臺具體文件，進入實質(zhì)性操作階段。2014年長沙市開福區(qū)黃興北路棚改征收項目率先探索團購商品房作棚改安置房模式時，吸引了16家樓盤參與團購活動。

　　“公租房偏遠不方便”，網(wǎng)友隨遇而安說，很多地方新建的公租房都在偏遠城郊，這不方便居民生活，建議每個新建的商品房小區(qū)中都要有一定比例的房子拿出來做公租房。一面是低收入人群的住房需求，一面是地方日漸高企的房地產(chǎn)庫存壓力;一面是地方政府捉襟見肘的財政，一面是中小房企的資金回款需求。在各種矛盾交織中，被認為是“一箭多雕”的地方政府收購商品房用作保障性住房政策開始“落地”。

　　確定合適的收購價格是一個難點

　　商品房回購涉及房源選擇、戶型配套、價格確定等諸多方面，需要在探索、試點基礎(chǔ)上制定相應(yīng)操作流程，規(guī)范收購、回租過程。價格確定是一個難點問題，回購價格不能是強迫性的，而是要多方協(xié)商。“一方面價格要優(yōu)惠，財政資金要有績效，老百姓要得到實惠;另一方面，也要保持開發(fā)商的合理利潤，否則可能‘遇冷’?！?/p>

　　針對社會普遍擔(dān)憂的收購存量房用作保障房過程中可能存在的不透明操作以及尋租、腐敗等問題，業(yè)內(nèi)人士建議，相關(guān)部門應(yīng)在出臺指導(dǎo)意見時強化監(jiān)管，做到公開透明，防止“暗箱操作”。

　　轉(zhuǎn)型期的醫(yī)患關(guān)系，確實是諸多社會癥結(jié)的集中反映。不管怎么說，輿論不要“以死相逼”、更不要在極端事件上煽風(fēng)點火。于公共理性來說，就事論事、實事求是地構(gòu)建杏林春暖的醫(yī)患生態(tài)，才是裨益公共利益的價值共識。